Książka obiektu budowlanego – co mówi prawo budowlane?
Książka obiektu budowlanego (KOB) rejestruje stan techniczny obiektu, kontrole, remonty, ekspertyzy i decyzje administracyjne. Obowiązek jej prowadzenia dotyczy przede wszystkim budynków wielorodzinnych, przemysłowych, hal oraz obiektów użyteczności publicznej. Dla nowych obiektów od 1 stycznia 2024 r. zakłada się ją co do zasady wyłącznie cyfrowo w systemie c-KOB, a od 1 stycznia 2027 r. forma cyfrowa będzie obowiązywać dla wszystkich obiektów objętych tym obowiązkiem.
Kto musi prowadzić książkę obiektu budowlanego?
Obowiązek prowadzenia KOB spoczywa na właścicielu albo zarządcy obiektu. Dokument służy bieżącemu rejestrowaniu informacji związanych z użytkowaniem i utrzymaniem obiektu, w tym wyników kontroli okresowych, wykonanych robót, remontów oraz ocen jego stanu technicznego.
KOB prowadzi się między innymi dla budynków wielorodzinnych, obiektów przemysłowych, hal, sklepów, budynków fabrycznych i innych obiektów, których projekt podlegał obowiązkowi sprawdzenia. Nie każdy obiekt budowlany wymaga jednak założenia książki. Z obowiązku wyłączone są między innymi:
- domy jednorodzinne
- garaże i wiaty
- inne budynki w zabudowie jednorodzinnej
- obiekty budowlane objęte zgłoszeniem, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, z wyjątkiem sieci gazowych
- drogi i mosty
Przy nietypowym obiekcie znaczenie ma jego rodzaj, sposób oddania do użytkowania oraz podstawa prawna realizacji. W razie wątpliwości należy sprawdzić aktualne brzmienie przepisów w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP).
Kiedy trzeba przejść na cyfrową książkę c-KOB?
Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego, czyli c-KOB, działa jako system GUNB dostępny przez portal e-budownictwo.gunb.gov.pl. Korzystanie z aplikacji jest bezpłatne. Przepisy rozdzielają sytuację nowych obiektów od książek papierowych założonych wcześniej.
| Typ obiektu lub książki | Wymagana forma | Termin |
|---|---|---|
| Nowy obiekt podlegający obowiązkowi KOB | c-KOB | Od 1 stycznia 2024 r. |
| Książka papierowa założona najpóźniej 31 grudnia 2023 r. | Może być prowadzona papierowo w okresie przejściowym | Do 31 grudnia 2026 r. |
| Wszystkie obiekty objęte obowiązkiem KOB | c-KOB | Od 1 stycznia 2027 r. |
Oznacza to, że papierowej książki nie zakłada się już dla nowego obiektu, który powinien mieć KOB. Istniejące książki papierowe trzeba przenieść do systemu c-KOB najpóźniej do końca 2026 r. Szczególny wyjątek dotyczy obiektów usytuowanych w całości lub części na terenach zamkniętych, dla których przepisy przewidują prowadzenie książki w formie papierowej.
Jak założyć i prowadzić c-KOB?
Założenie cyfrowej książki należy do właściciela albo zarządcy obiektu. Co do zasady powinno nastąpić w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Książkę zakłada się także w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu lub jego części.
Podstawowa procedura wygląda następująco:
- Zaloguj się do systemu c-KOB przez portal e-budownictwo.gunb.gov.pl.
- Wprowadź dane obiektu oraz informacje wymagane przez system.
- Załóż książkę i wyznacz osobę upoważnioną do jej bieżącego prowadzenia.
- Dodaj osoby przeprowadzające kontrole okresowe i uzupełniaj wpisy po kontrolach, remontach oraz innych zdarzeniach dotyczących obiektu.
Właściciel lub zarządca odpowiada za prawidłowe prowadzenie dokumentacji. Osoby wykonujące kontrole dokonują wpisów dotyczących przeprowadzonych przez siebie czynności, zgodnie z zakresem przyznanych uprawnień. Sama rejestracja w systemie nie zastępuje kontroli technicznych ani obowiązku przechowywania wymaganych dokumentów.
Co zawiera książka obiektu budowlanego?
Zakres wpisów wynika z Prawa budowlanego oraz przepisów wykonawczych dotyczących KOB i systemu c-KOB. W książce powinny znaleźć się informacje pozwalające odtworzyć historię użytkowania i utrzymania obiektu, w szczególności:
- protokoły kontroli okresowych, w tym kontroli rocznych i pięcioletnich, a w przypadkach określonych przepisami także kontroli przeprowadzanych częściej
- ekspertyzy, opinie techniczne i oceny stanu obiektu
- informacje o remontach, naprawach i robotach budowlanych wykonanych po oddaniu obiektu do użytkowania
- świadectwo charakterystyki energetycznej oraz inne dokumenty wymagane dla danego obiektu
- informacje o katastrofach budowlanych, decyzjach administracyjnych i działaniach organów nadzoru
W zależności od rodzaju obiektu dokumentacja może obejmować także dane o urządzeniach przeciwpożarowych, plan sytuacyjny, przyłącza, drogi pożarowe oraz punkty poboru wody do celów przeciwpożarowych.
Co grozi za brak KOB?
Niezałożenie książki albo jej nierzetelne prowadzenie stanowi naruszenie obowiązków wynikających z Prawa budowlanego. Właściciel lub zarządca może zostać ukarany mandatem, a sprawa może wiązać się także z odpowiedzialnością karną przewidzianą w przepisach.
Brak dokumentacji utrudnia wykazanie, że kontrole, naprawy i czynności związane z utrzymaniem obiektu wykonywano w terminie. Jeżeli stan techniczny budynku powoduje zagrożenie, nadzór budowlany może wydać decyzję ograniczającą użytkowanie obiektu albo zakazującą jego użytkowania. W razie wypadku brak prawidłowych wpisów może mieć również znaczenie dla oceny odpowiedzialności cywilnej i karnej.
Przed założeniem lub migracją KOB należy sprawdzić aktualne przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności regulacje dotyczące książki obiektu budowlanego, oraz rozporządzenie w sprawie KOB i systemu c-KOB. Przy obiekcie o nietypowym statusie prawnie istotne mogą być szczegółowe wyjątki, których nie rozstrzyga sama nazwa budynku.
Informacje mają charakter ogólny i nie zastępują indywidualnej porady prawnej. Przed podjęciem decyzji należy zweryfikować aktualne brzmienie przepisów w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (ISAP) oraz komunikatach GUNB.
